競売不動産とは

競売不動産

民事執行法に基づき、債権回収のために　債権者が裁判所に対して申立てを行う。
不動産を裁判所が競売にかけて売却する手続き。

簡単な流れは下図の通りです。

競売不動産の種類

①担保権の実行としての不動産競売等(ケ)

（担保不動産競売、民事執行法第180条～195条

例えば、住宅ローンを契約する際に「抵当権」を設定することが多いが、住宅ローンの返済が滞った場合には、その抵当権を実行し、担保となっている不動産を、裁判所を通して強制的に売却・換価する手続き。

これ以外に、遺産分割や共有物分割、破産手続き上の換価などで不動産を売却してお金に換える必要があるときに、競売の手続きをその手段として利用する場合等もあり。

②不動産に対する強制執行としての強制競売（ヌ）

（強制競売）民事執行法第45条～第92条に基づく。

無担保でのカードローンの滞納など、債務者が債務を返済できなくなった場合に、債権者が判決や公正証書などの債務名義に基づいて、債務者の所有する不動産を裁判所を通して強制的に売却するための手続き。
債権者には消費者金融系が多い、その他には身内や個人間借入金の個人などもあり。

強制競売の場合の差し押さえ例

競売不動産の事件番号

事件番号はイロハ（一部漢字）で表す

その他

• （ワ）通常訴訟
• （再）民事再生
• （少）少額訴訟

担保不動産競売の期間入札公告サンプル

一般売買との違い

1.適用法

• 一般不動産
  不動産売買取引に関しては宅地建物取引業法に則って行う。購入する側（一般消費者）を守る法律。
• 競売不動産
  競売不動産の取引に関しては民事執行法が適用される。例えば落札後に物件に居座られた場合などは執行官が強制執行を行う。宅地建物取引業法は適用されないので、自身の責任で行う。

2. 取得方法

• 一般不動産
  不動産会社や個人の売主から市場で購入します。不動産仲介業者を通じて売買契約を結び、価格や条件を交渉できます。
• 競売不動産
  裁判所が主催する競売（けいばい）で購入します。主にローン滞納などで差し押さえられた物件が競売にかけられ、入札で最高額をつけた人が購入できます。

3. 価格

• 一般不動産
  市場価格で売買されるため、相場に近い価格で取引されます。
• 競売不動産
  市場価格よりも安く購入できることが多いです。裁判所が算出した評価額をもとに最低入札価格が決まりますが、一般的に市場価格の7割〜8割程度になることが多いです。

4. リスク

• 一般不動産
  現地を内覧でき、契約時には売主が「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」を負うため、後で問題が見つかっても対応してもらえることが多いです。
• 競売不動産
  原則として現地を内覧できず、そのままの状態（現状有姿）で引き渡されます。物件に住人がいる場合は、自力で明け渡し交渉をする必要があり、トラブルになるリスクもあります。また、購入後の不具合についても一切保証がないため、慎重な調査が必要です。

競売における戸建投資への考え方

基本的には、債務者（元の所有者）へのリースバックを狙う。

競売のメリット・デメリット

メリット
*リフォーム不要
*即・家賃
*修繕費不要
*高利回り
*退去しない

デメリット
＊築古物件が多い
＊高齢者が多い
＊保証会社の審査が微妙
＊交渉・相談が手間

競売物件の探し方

競売物件の情報サイトがあるのでチェック！

競売不動産物件情報サイト

981.jp